万科高喊着房地产进入黑铁时代。
黑铁不黑铁不知道,反正闭着眼睛买房的时代早已过去。
即便是在坚挺如斯的上海,楼市的内部分化也会越来越大。
当下买房,只要不犯错,你就赢了一半的人。
今天就给大家盘点一些,上海买房尽量不要碰的区域。
1
杨浦中原
杨浦位于上海市区的东北角,而中原位于杨浦的东北角,是杨浦最偏的一个板块,被称为是“杨浦区的西伯利亚”。
区域内仅靠一条能级不高、还很拥挤的8号线出行。
这里开发较早,原先是一片农田,后来上海建设吴淞路闸桥、杨浦大桥等市政重大工程,一批居民被动迁到了这里。
这就导致了中原现在几乎全是老公房,有工农、民星、市光、国和、开鲁等新村。
最近几十年,在别的地方都在大干快上、城市面貌日新月异的时候,时间在中原仿佛是停滞了。
另一个问题是这里的人口老龄化也比较严重,没有人口增量,区域内的年轻人也在不断往外走。
商业配套上,就一个小小的中原城市广场和欧尚超市。
虽然隔壁就是新江湾城,但两者完全不能比。
总的来说,这里属于前期过于成熟,当下没有空地和新规划,正在老去的板块。
杨浦买房,建议大家看新江湾城和黄兴公园就够了。
2
同样的,普陀的甘泉宜川,新静安的彭浦新村,虹口的凉城、江湾镇,都是类似的地方,非地缘自住客,不建议买。
比如彭浦新村,靠近中环,有1号线地铁。
但它的问题还是太老了,整个社区居民群体老龄化特别严重,也没什么空地来做规划和产业。
整个片区的潜力很一般,区域自住可以,保值升值就不大行了。
除了文物,房子越老越不好卖,这是一个不争的事实,
上海房改到现在,楼市基本上每五年就会出现新一代的产品。新产品,更适应新时代。
这些年比较流行的90平的三房,虽然略有局促,但也是多年来供需双方多轮博弈的结果。
这里毕竟是寸土寸金的上海。
四代产品,年-年的产品会很吃亏:大户型,高总价,但房间少。
很多甚至是平、平的两房,满足不了家庭生活的需求。不过新房供应很少的地方会是例外。
而没有电梯,缺少车位,人车不分流,户型奇差的老破小,也终将在时代的洪流中,被慢慢抛弃。
尤其是地理位置差,不靠近地铁的老破小,连经济特别紧张的铁刚需都不想要,他们宁愿买远一点。
比老破小更差劲的,是老破大:看得上的人买不起,买得起的看不上。
新房不断在建,但上海的人口增速在放缓,而且新上海人和本地土著中的年轻人,对于市区是没有老一辈那种情怀的。
相反,他们对于居住品质要求更高。
所以这些整个片区都是老破小,没空地没规划的地方,未来也会很惨:涨的少,跌的多。
行情好的时候喝点汤,行情不好的时候要割肉。
3
浦东惠南,也是不建议买的。
惠南起点不低,以前毕竟是老南汇的中心。
后来这里也是有过规划的,五角世贸商城,大学城,但都开发不利。
后来大学搬走了,商业也是半死不活,不要说高端了,年轻人喜欢的网红店都没有。
最重要的是这里位置太远,浦东外环内还管不过来呢,惠南现在根本照顾不到。
有人看这里便宜,想去挖笋,千万别,万年不涨的地方。
判断一个地方有没有前途,就看这里的接盘侠都是什么人。
只有上海本地人接盘的地方,都是标准的老县城,不要碰就是了,惠南就是典型。
类似的新场,宣桥,也是同样的地方,不要买就是了。
4
浦东祝桥
先来说说祝桥的标杆,公元。
这个项目本身不便宜,高层卖4.5W,叠加卖5.4W;但是这个盘,卖了2年,一直都没卖完,是不是应该好好反思一下为什么?
大家买祝桥不是因为它规划有多牛,不是因为它发展有多快,很多人都是看中了明珠和进才这两个新学校罢了。
但是说来可惜,这两个其实都是还没有出过什么成绩的伪学区。
还有人觉得:祝桥和大虹桥多像啊,有机场,还有个火车东站,怎么会差?
大虹桥能起来,不仅仅是因为这两个原因。
房子是给人住的,大虹桥的产业和人口,不知道要甩开祝桥几条街。
很明显,浦东的心思根本不在祝桥,在浦东心里,祝桥属于二流规划;顶级规划是前滩、金鼎天地、张江这些地方。
老话说得好,想致富,先修路,但祝桥目前啥也没有。
东站落地时间也不清楚,可能遥遥无期。
如果手握到万的预算,买祝桥不如买临港,买临港不如买周浦、孙桥,三林动迁房;
这几个地方位置绝佳,去张江去只要15分钟,难道不比祝桥香吗?
除了浦东的远郊,上海的远郊:金山、崇明,和奉贤的大部分区域,也是不建议买的。
无他,太远了,接收不到市区资源的辐射。
这些地方未来会既跑输通胀,又跑输大盘,因为这里基本没有人口流入,产业也是低附加值的农业和工业,房子要出租都租不掉,新房供应也不少。
最重要的原因是这些地方距离市区太远,这就导致没有接盘侠,一般离市中心25km以内是可以接受的距离。
5
黄浦五里桥
这个板块地处市中心,本身没什么问题,不建议买的原因只是当下估值太高,太贵了。
五里桥属于老卢湾,紧邻新天地,不少五里桥的房东以及买房人,已经把这两个地方划等号。
然而它并没有什么特别之处。
除了医疗资源属于顶尖水准外,五里桥的交通、商业只能算内环内普通的水平。教育资源一般。
综合来讲,五里桥的配套和城市界面与长寿路差不多,地段稍好一些。
然而,五里桥的房价已经超过了南京西路,标杆楼盘永业公寓的房价高于地段、品质都更好的远中风华园等,不得不说价格高估。
五里桥房价的高企,有两个主要原因。
首先,黄浦区新房层出不穷,使得该区曝光度居高不下。
而且,融创外滩壹号院、翠湖五集等都是顶级豪宅,令买房人形成了黄浦=顶级地段的错误认知。
其次,五里桥的居民多为老黄浦、老卢湾土著,具有较浓的地段情怀,加上较强的财力,变相提高了房价。
笔者有身家A9的朋友住在永业公寓,土生土长的老卢湾,买房只在卢湾范围内,外区只考虑南京西路一个区域。
所以,外区的居民以及新上海人,还是别来五里桥凑热闹了。同样的价格,其他板块的性价比要高很多。
以上,就是当下上海买房,尽量不要碰的地方。
总结来看,有三类区域:
正在老去的板块没有利好的远郊板块被显著高估的板块
买房要有接盘侠思维,也要注意价值匹配。
建议大家,选筹跟着新上海人走,跟着中产走,他们是未来上海楼市的最大增量。
这些增量流向哪里,哪里就会是价值高地。
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